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餐饮业态一骑绝尘，学习机店扩(kuo)张最积极,房地产市场,广州,需(xu)求
文/羊城(cheng)晚(wan)报记者(zhe) 孙绮曼
10月(yue)15日，CBRE世邦魏理仕发布《2024年第三季(ji)度广州房地产市场回顾与展望(wang)》，解析广州商业地产市场最新(xin)发展状况与趋势。记者(zhe)了解到，2024年第三季(ji)度，广州商办物流租赁需(xu)求仍在平稳复苏中，本季(ji)度末美国(guo)降息，叠加国(guo)内发布的对房地产和证券市场的支持措施(shi)，以及广州取消(xiao)住宅限购，都鼓舞了市场信心(xin)。这些宏观(guan)政策面的积极变化，有(you)望(wang)提振广州商办物流租赁及大宗交易市场。
科技企(qi)业升级需(xu)求带(dai)动写字楼去化
2024年第三季(ji)度，广州写字楼市场没有(you)新(xin)增供应，全市空置率环比改善0.4个(ge)百(bai)分点，季(ji)末报17.9%。空置面积去化，全市净吸纳量为4.3万平方米，和第二季(ji)度的水平相当。商务(wu)区的表现依然分化，金融城(cheng)和琶(pa)洲是最主(zhu)力的吸纳区域，核心(xin)商务(wu)区则录得负吸纳，主(zhu)要来自乙级楼宇，而珠江新(xin)城(cheng)甲级写字楼的净吸纳量则在本季(ji)回正。
行业表现方面，TMT连续第五个(ge)季(ji)度占据需(xu)求的首位(wei)，其(qi)子行业多面开花，商用软件开发、智能汽车系统(tong)、平台互联网供应商以及线上(shang)游戏等都录得成交，成交类型接近七成是升级搬迁(qian)；金融业需(xu)求平稳，位(wei)列第二，主(zhu)要由财富管理类和非银金融的同级搬迁(qian)带(dai)动；消(xiao)费品制造业位(wei)列第三，录得服饰和日化的搬迁(qian)成交；消(xiao)费服务(wu)季(ji)内跃升至第四位(wei)，除教培有(you)扩(kuo)张外，也见情感咨询类企(qi)业的较大面积搬迁(qian)案例。
仲量联行华南区商业地产部总监马炜图表示，由于新(xin)兴子市场供应端的租赁灵活性(xing)较高，且具备靠近TMT产业集聚区的地理优势，TMT企(qi)业相对较为活跃的租赁需(xu)求支撑(cheng)新(xin)兴子市场办公楼持续去化。游戏、软件、电子产品等细(xi)分赛道的中小面积段升级需(xu)求持续释放。此外，部分头肩部TMT企(qi)业扩(kuo)张带(dai)来多笔2000至3000平方米搬迁(qian)成交。
世邦魏理仕华南区顾问及交易服务(wu)部办公楼负责人程志文表示，第四季(ji)度，琶(pa)洲和万博将迎来三个(ge)新(xin)项目，合计22万平方米，届时将小幅推升全市空置率。2025年，广州市场再次迎来供应大年，年供应量将突破100万平方米，全部位(wei)于琶(pa)洲和金融城(cheng)这两个(ge)核心(xin)拓展区。预计新(xin)区内将有(you)多个(ge)总部楼落成，带(dai)动相关(guan)上(shang)下游企(qi)业对于新(xin)兴商务(wu)区的写字楼租赁需(xu)求。面对充足的写字楼供应，租户将继续主(zhu)导(dao)市场。
“近期，为应对当前经济形势，多部委在九月(yue)底联合推出了多项金融支持政策，包括降低存(cun)款准备金率、降低存(cun)量房贷(dai)利率、创设多种(zhong)货币政策工具等。一系列新(xin)政策将释放更多资金流动性(xing)、降低融资成本，有(you)助于实(shi)体经济融资成本下调，企(qi)业端资金支持力度将进一步加大，推动市场信心(xin)的恢复和预期的修正。”仲量联行华南区研究部总监曾丽表示。
餐饮业态表现仍然一骑绝尘
2024年第三季(ji)度，广东省内各级政府发放新(xin)一轮消(xiao)费券，包括文旅消(xiao)费券，天河区发放的用于家具家电和珠宝类消(xiao)费品的消(xiao)费券，以及广州电动自行车以旧换新(xin)等活动，以撬动市场需(xu)求。但(dan)是，受汽车和石油零(ling)售需(xu)求走弱等因素的影响，广州1月(yue)-8月(yue)消(xiao)费品市场增长放缓，社零(ling)同比下降0.5%。尽管如此，基(ji)本生活类商品、珠宝化妆(zhuang)品以及健康休闲类用品的销售仍录得增长。
本季(ji)番禺广场的一个(ge)改造项目入市，共计14万平方米，试运(yun)营开业率约八成，带(dai)动季(ji)内净吸纳量的显著(zhu)增长，达到13万平方米，是近六个(ge)季(ji)度以来的新(xin)高。空置率与第二季(ji)度持平，至季(ji)末的8.3%。本季(ji)度超市调改案例增多，多个(ge)商场缩减超市面积。由于大部分调改项目都位(wei)于核心(xin)或次级商圈，周边一铺难(nan)求，因此调改反而是品牌进驻商圈的绝佳机会，预料调改完(wan)成后将较快达至理想的入驻率，对全市整体空置率影响有(you)限。
成交方面，餐饮成交占比进一步提升达到51%，较第二季(ji)度上(shang)升九个(ge)百(bai)分点，其(qi)中特色餐饮新(xin)店占全部餐饮成交43%，包括湘菜湘辣辣和费大厨，粤(yue)菜小荔园和潮发牛肉火锅等都仍在拓店。餐饮类别里的咖啡茶饮甜(tian)品类占比小幅提升，其(qi)中霸王茶姬、混(hun)果汁和煲珠公积极拓展。
而零(ling)售业态尽管占比下行，仅占全部录得成交的31%，但(dan)国(guo)际品牌广州首店基(ji)本是零(ling)售业态。包括开设于太古汇的宝玑精品店 Breguet，运(yun)动类品牌GREY New Balance，时尚服装类的American Vintage。
除此以外，学习机和文创IP类店铺在零(ling)售类别中扩(kuo)张最为积极，如学而思、科大讯飞和The Green Party，而UNDERBOBO也开设了广州首店。其(qi)他体验业态方面，得益于核心(xin)及次级商圈物业调改释放的面积，大面积零(ling)售商，尤其(qi)是娱乐型体验业态，包括新(xin)型健身房及KTV，都在本季(ji)录得多个(ge)扩(kuo)张。
“2024年最后一个(ge)季(ji)度，广州将迎来两个(ge)项目，共13.7万平方米的新(xin)增供应入市，分别位(wei)于海珠区和白云区。需(xu)求方面，第三季(ji)度末国(guo)内外宏观(guan)经济环境利好释放，国(guo)内对于房地产和证券市场的激励政策持续加大，消(xiao)费信心(xin)有(you)望(wang)在第四季(ji)度得到提振。”世邦魏理仕中国(guo)区战(zhan)略顾问部商业咨询负责人钟廉军表示。